Manutenção de edifícios, que normativas são aplicáveis?

Desde as administrações, através de diferentes regulamentos, promove-se e obriga-se os proprietários a levar um correto manutenção do parque imobiliário. Conhece quais são as exigências em matéria de manutenção de edifícios? No presente artigo analisamos a legislação atual.

Manutenção de edifícios e normativa aplicável

A LOE (Lei de Ordenação da Edificação) estabelece que os proprietários têm a obrigação de conservar o edifício em bom estado fazendo um uso apropriado e levando a cabo ações de manutenção adequadas. Os usuários, por sua vez, independentemente de serem proprietários ou não, deverão utilizá-lo de maneira apropriada de acordo com as instruções de uso presentes no Livro do edifício, que inclui um plano de manutenção.

O Código Técnico da Edificação, amparando-se no estabelecido pela LOE, também faz ênfase nesta questão, ao decretar que o cumprimento do Código deve garantir a segurança dos ocupantes, a sustentabilidade do edifício e o respeito ao meio ambiente.

A EHE-08 Instrução de concreto estrutural insiste que o cumprimento da normativa deve ocorrer tanto durante a fase de projeto, como durante a construção e seu manutenção. A instrução, que leva em conta todas as fases do ciclo de vida da estrutura, destaca que as ações de manutenção são ações de caráter preventivo, que evitam ou retardam o aparecimento de problemas que poderiam supor um prejuízo considerável para o edifício e um custo econômico muito superior.

O RITE, que estabelece as exigências de eficiência energética e segurança que devem ser satisfeitas tanto pelos edifícios de nova construção como pelos já existentes, também destaca a obrigatoriedade de levar a cabo o manutenção necessária das instalações para manter em bom estado as edificações. Além disso, urge a levar um controle de todas as intervenções, registrando-as no Livro do edifício.

Outras normativas aplicáveis em matéria de manutenção de edifícios são o Caderno de Condições apresentado com o projeto executivo, as Notas Técnicas da Edificação e as normas de boa construção.

A manutenção das instalações de ventilação

Para renovar o ar dos recintos ocupados, existem vários sistemas de ventilação: ventilação natural, ventilação híbrida e ventilação mecânica. A primeira depende do usuário e não possui mecanismos, portanto não se deve levar a cabo nenhuma ação de manutenção. No entanto, nas duas seguintes, para assegurar a correta ventilação dos locais, sim que se devem levar a cabo tais ações, pois o sistema é formado por condutos, bocas (admissão e expulsão), grelhas, aspiradores mecânicos e, no caso dos sistemas de ventilação mecânica controlada, por dispositivos de acionamento de colocação em funcionamento automática.

Como assegurar um funcionamento adequado dos sistemas de ventilação?

O usuário deve ter em conta as seguintes indicações:

• Possibilitar um “tiro” suficiente de maneira que se garanta uma correta renovação do ar.

• Procurar não obstruir as grelhas, nem mudar sua localização.

• Assegurar-se de que as ações de manutenção e limpeza dos condutos não prejudicam seu funcionamento.

• Não comunicar os condutos de ventilação mecânica e os de ventilação híbrida (os sistemas devem ser totalmente independentes).

• Não executar obras que invalidem o sistema de ventilação ou alterem o trajeto de condutos.

• Não utilizar a saída do fluxo do ar para fins alheios à própria ventilação.

• No caso de que se devam levar a cabo modificações da instalação, incumbir a profissionais especializados.